Dönemsel değil, her zaman akıllarda olan sorudur. Piyasada zaman zaman köpük fiyat oluşabileceği gerçeğini de göz ardı etmeden, bu köpüğün %90 olasılıkla nasıl gerçekleştiğini yani perde arkasını analiz edelim mi? Hatta bu analizi, fiyat belirleme yöntemlerini dikkate almadan, hiçbir rasyonellik içermeyen ve sizlere de tanıdık geleceğini düşündüğüm “komşunun belirlediği fiyat” anımız üzerinden örneklendirelim.
Bölgemizde, emsal satılmış ve emsal satışta olan mülklerin pazarda bekleme sürelerini içeren piyasa raporumuzu sunarak, etiket fiyat önerisiyle pazara çıkmış olduğumuz mülkün aktif pazarlama çalışmasındayız. Mülke ilgi yaratmışız ve alıcı adayları sunumları devam ediyor. Kısa bir zaman sonra yan bloktan başka bir daire, daha yüksek fiyatla satışa çıkıyor. Haklı olarak bizim mülk sahibinin kafası karışıyor ve kendi evinin fiyatını yükseltmek istiyor; zira kendi evinin mutfağı tadilatlı. Tadilatsız mutfağı olan dairenin daha yüksek fiyata pazara çıkmış olması, kendi evinin ucuza satılma ihtimalini düşündürüyor. Aradan bir zaman daha geçiyor, bir diğer komşu satışta olan 2 evin fiyatına bakıyor, kendi dairesinin konumundan dolayı daha değerli olduğunu düşünerek, fiyata ekleme yaparak daha da yüksek fiyatlı bir etiket rakamı ile mülkünü pazara sunuyor. Kısa bir zaman sonra, yan sitede bir komşu, 3 tane farklı, yükselen fiyatta ilanlar görünce, bölgenin değer artışında olduğuna kanaat getirip, bu yanlış fiyatları referans alarak, istinat duvarına bakan kendi dairesini satışa çıkıyor.
“Yan komşu şu fiyata satışta, benim evim şöyle özelliklerde…”
söylemleri size tanıdık geldi mi?
Yaşananlardan sonra sonucu değerlendirirsek; özetle bahsettiğimiz 4 ev de satılmadı. Bizim çalıştığımız mülkü pazardan çektik; zira mülk sahibinin sürekli fiyat yükseltmesi karşılığında zaten satış olma ihtimali yoktu; sonuç olarak, evini satıp almayı düşündüğü evi kaçırdı.
Diğer evler bir seneye yakın pazarda kaldı… bir tanesi mecburen taşınması gerektiği için kiraya verdi. Gerekçe olarak, piyasa şartları, ekonomi, ne yazık ki sıkça yaşanan seçimler bahane edildi.
Sizce kazanan oldu mu? Bu örnekte, 2 malik keyfe keder satışa çıkmışken, diğer 2 kişinin mutlak surette taşınması gerekiyordu; ancak gerçekleşemedi.
Sizce kazanan oldu mu? Sadece maddi kayıp olarak değil, hayat planlarını, yaşam önceliklerini de gerçekleştiremiyor olmak da sizce bir kayıp değil midir?
“komşunun istediği fiyat” evinizin fiyatını belirlemez.
Peki ne yapmalı?
Evinizin satış fiyatını belirlerken dikkat!
5 maddede nasıl belirleyeceğinizi yazının devamında yazdım; ancak en önemli madde şudur;
Yeni almak istediğiniz eve göre mevcut evinizin satışını belirleyemezsiniz! Kimse sizin alacağınız eve göre mevcut evinize bedel ödemeyecektir.
Belirlerseniz ne olur? Maddi olarak kaybedersiniz ya da yaşam planlarınızı ertelersiniz.
Doğru fiyatı belirlemek için BÖLGE emlak danışmanından YAZILI talep etmeniz gereken RAPORLAMADA şu verilerin içermesi önemlidir.
- Mülkün detaylı ekspertizi yapılarak piyasada satışta olan rakipleri karşısında konumu,
- Bölgede emsal/benzer özelliklere sahip evlerin gerçekleşmiş satış bilgileri, pazarda bekleme süreleri,
- Piyasadaki potansiyel alıcıların eve ilgi ihtimali, mülkün güçlü yönleri, muhtemel alıcı itirazları ile projeksiyonu,
- Satış fiyatını etkileyebilecek bazı iyileştirme, tadilat önerileri vb.
- Mülke özel, yazılı ve takvimli pazarlama planı.
Mülkün pazarlama çalışmaları başladıktan sonra 4-6 hafta süre içerisinde emlak danışmanından mutlaka FAALİYET RAPORLAMASI talep edilmeli ve şayet yazılı bir teklif alınmamışsa, beraberce mülkün pazardaki durumu, itirazları, ilgi görmeme nedenleri değerlendirilmelidir. Danışman, fiyat raporlaması doğrultusunda emsallerine göre fiyat revizesi önerebilir.
Asist Yeniköy Lüks Konut Danışmanlığı / Boğaz Hattı
Çiğdem Gönen Kın
Broker & Owner
