Çiğdem Gönen Kın – Asist Yeniköy Boğaz Hattı
-Yeniköy’de son bir yıldır gayrimenkul piyasasında nasıl bir hareket mevcut? Burada yaşayan insan profili ile ilgili bilgi verebilir misiniz?
Öncelikle, biraz Yeniköy geçmişinden bahsetmek isterim. Yeniköy geçmişi, İstanbul’un genel tarihine paralel olarak hem yapıları, hem de demografik yapısı ile oldukça zengindir. Osmanlı döneminde 16. yüzyılda yerleşim yeri olarak önem kazanmaya başlamış, özellikle 19. ve 20. yüzyıldan günümüze kadar süregelen tarihi yalılarıyla, köklü Türk ve gayrimüslim ailelerin ve üst gelir grubunun her zaman tercih ettiği bir semt olmuştur.
Son bir yıldır bölgemiz özelinde spesifik bir hareketten bahsedemeyiz. Zira bölge, anlık piyasa ve ekonomik değişimlerden etkilenen bir bölge değildir. Bunun en önemli nedeni ise, Yeniköy’de mülk arzının her zaman kısıtlı olması ile ilgilidir. Fiyatlardan bağımsız “bölgede mülkün satışa çıkması fırsattır” gerçeğini tecrübe ediyoruz.
Her ne kadar, pandemi ve özellikle 06 Şubat 2023 depremi sonrasında genel emlak yatırımında değişen tüketici eğilimleri, öncelikleri ve mülk tercihleri ile ilgili talepler alıyor olsak da, Yeniköy’ün her daim alıcısı vardır.
-Fiyatlarda metrekare bazında alt ve üst sınır ne kadar?
Bölge ortalama m2 birim fiyatı vermek güç, zira birçok alt kriter var. Örneğin; genel gayrimenkul değerlendirme kriterleri olan; lokasyon, site içinde ya da dışında oluşu; otopark durumu gibi İstanbul’daki diğer bölgelere kıyasla tapu durumu önemli etken. Ne yazık ki genel boğaz hattında olduğu gibi, Yeniköy’de de yasal tapuya sahip olmayan, iskansız, hatta arsa tapulu mülkler var… Dolayısı ile mülkün manzara görüp- görmemesi gibi fiziki koşulları dışında bunların da incelenmesi gerekir. Çok geniş bir aralık vermek gerekirse, 3.000 usd ile 15.000 usd arası diyebiliriz.
-Yeniköy’de Boğazı gören daire ve villalardan, merkezdeki dairelere, yalı ve yol yalılarına kadar bölgedeki konutların satılık ve kiralık fiyatları nedir? Site, apartman, yalı adı vererek belirtebilir misiniz?
Boğaz hattında toplam 683 tane yalı olduğu bilgisindeyiz. Üçte biri Avrupa yakasında, Yeniköy’de ise tarihi tescilli yalılar, betonarme yalı ve yalı apartmanları olarak sayarsak 75 civarı müstakil yalı, yalı dairelerinden oluşan binalar bulunmaktadır. Bilinen ve tarihi değerde olanları sıralarsak; Yalı cephesi ve rıhtım uzunluğu ile beraber görkemli mimarisi ile dikkat çeken Erbilgin Yalısı olarak bilinen Şehzade Burhanettin Efendi Yalısı, düğün ve birçok etkinliklere ev sahipliği yapan Sait Halim Paşa Yalısı en çok bilinenlerden…bununla beraber mimari olarak mutlaka dikkatinizi çeken Ahmet Afif Paşa Yalısı, Ebubekir Ratip Yalısı, Gazioğlu Yalısı, Kara Todori Paşa Yalısı, Selahattin Adil Paşa Yalısı, Tahsin Uzer Yalısı, Sandoz Yalısı, Dadyan Yalısı ve Eski Başbakanımız Tansu Çiller’in yaşadığı Rasim Ferit Talay Yalısı sayılabilir.
Dairelerden oluşan yalılar ise; 2 bloktan oluşan Yalılar Apartmanı, eski adıyla Pakize Hanım Yalısı, şu anki adı ile Koray Yalısı, Ali Rıza Bey Yalısı, Pınar Yalısı gibi toplamda 10 civarı daireden oluşan rıhtımlı apartmanlar bulunmaktadır.
Villa sitesi olarak; Hattat Villaları, Tekser, Gömeçlioğlu, Poyraz Sitesi manzaralı olan lüks sitelerdir.
Daire sitesi olarak; boğaz manzaralı olarak 4 tane site vardır; en bilineni ve rahmetli İş insanı Vehbi Koç’un da yaşamış olduğu Tugay Sitesi, 6 bloktan oluşan Armanlı Sitesi, hemen yanında Boğaziçi sitesi ve büyük balkonları ile dikkat çeken 1.Mimarlar Sitesi ve daha küçük m2’lerde 2. Mimarlar ve Nestle Sitesi vardır.
Bu yapılar haricinde, özel mimarili müstakil betonarme, tarihi köşkler ve etkileyici manzaraya sahip apartmanlar vardır.
-Yeniköy’ün en değerli lokasyonları nereleri? Fiyatlar nasıl farklılık gösteriyor?
İstinye yönünden Yeniköy’e girişte solda değerli, manzaralı mülkler, sağda özel tescilli ve betonarme olan rıhtımlı yalılar ve Yeniköy çıkışında Avusturya Konsolosluğu’nun olduğu sahil ve üst tarafı, aynı zamanda Yapı Kredi Korusu etrafında lüks site içerisinde bulunan daire ve villa sitelerinin olduğu konumları sıralayabiliriz.
Yeniköy’de belli siteler ile beraber, site dışında olan münferit apartmanların değeri, bulunduğu sokakla ve manzara açısı ile de belirleniyor. Bu nedenle, m2 ortalaması ile değil “mülk emsal kıyaslama” yöntemi ile mülkün değerini belirliyor ve mülk satmak ya da almak isteyen müşterilerimize öneriyoruz. Yan yana 2 binada dahi % 50’ye yakın artı eksi fiyat farkı çıkabiliyor. Bu vesile ile de, tekrar altını çizmek isterim; emlak portalları ilanlarına bakıp Yeniköy’de bir mülkün fiyatını anlamaya çalışmak mümkün değildir, yanılırsınız.
-Ticari gayrimenkullerde fiyatlar nasıl?
Ticari gayrimenkul bölgede yok denecek kadar az. Köybaşı caddesi’nin bir tarafında yalılar, bir tarafında apartmanlar var. Elle sayılabilir binaların giriş katları genelde ticari amaçla kullanılıyor. Bunun dışında dükkan niteliğinde mülk çok azdır.
-Kentsel dönüşüm Yeniköy’de de yaşanıyor mu, ne aşamada?
Yeniköy’ün büyük bölümü Boğaziçi Öngörünüm bölgesinde kalıyor ve dolayısı ile 6306 nolu Kentsel Dönüşüm Yasası’na tabi değil. Yeniköy dahil, Avrupa ve Anadolu yakası Boğaziçi sahil şeridi, 1983 tarihinde yürürlüğe giren 2960 nolu kanunda belirtilen mevzuata göre değerlendirilir. Özetle kanun, öngörünüm haritası ile belirlenen alanın kültürel varlıklarını ve doğal tabiatını koruma altına almayı amaçlar.
Lakin, binaların yenilenmesi için yeni bir yasal düzenlemeye ihtiyaç var. Kıymetli boğaz sahil şeridi binalarının korunarak, imar artışına müsaade etmeden mevcut binaların yenilenme izninin verilmesi bölgenin yeşili ile beraber az katlı binaların da korunması, nadide Yeniköy için önemli. Zemin olarak zaten son derece güvenli yerleşim olduğunu okuyor ve biliyoruz.
-Eski yapılar ile yenileri arasında fiyat farkı ne kadar?
Eski yapıları ve özellikle tescilleri 200 seneye yakın değerli mülkleriyle bölge köklü bir geçmişe sahiptir. Açıkçası bizim eski mülk diye sınıflandırdığımız, ayrı bir kategorimiz yok. Hepsi birbirinden değerli özelliklerde, sadece metrekare ve manzara olarak değil, aynı zamanda ruhu saran mülkler. Fiyat konusu, bir önceki soruda paylaştığım gibi yasal ve konum belirleyicidir.
-Yeniköy’den ev almak, yatırım yapmak isteyenlere ne tavsiye edersiniz? Yatırım için uygun bir semt mi?
Bir gayrimenkul yatırımının önemini ve değerini sağlayan başlıca husus lokasyondur. İstanbul’da boğaz deyince ilk akla gelen yalılar bölgesi Yeniköy’dür. Zamana, piyasa şartlarına ve değişimlerine gebe olmayan yüzyıllardır hep değerini koruyan bir semttir Yeniköy. Sadece mülk özellikleri ile değil, aynı zamanda iç içe yaşayan kültürü ile de… Ofisimiz Köybaşı Caddesi üzerinde, bölge esnafı, değerli Rum, Ermeni komşularımızla hala eski mahalle havasını ve sıcaklığını hissediyor olmak özel ve güzel. Mesela hemen yanımızda Tarihi Yeniköy Börekçisi 200 seneyi aşkındır, bölgede oturanların vazgeçemediği uğrak yerlerden. Hep dediğimiz gibi, “Yeniköy’de ev almak bir yaşamı satın almaktır”
-Artan fiyatlar ve kiralar karşısında mahalle sakinleri nasıl tepki gösteriyor? Fiyatlar mahallede yaşayanları nasıl etkiliyor?
Kira rakamlarının artışı bütün bölgeler hatta ülke geneli için önemli bir konu. Yeniköy bölgesine ait farklı bir algı ve tepki bulunmamaktadır.
-Buradan ev satanlar nereye gitmeyi tercih ediyor?
İşte bu zor bir soru! Çünkü Yeniköy’den ayrılmak kolay değildir. Ayrılan ve sonra tekrar dönen, ev satın alanlar, kiralayanlar oluyor. Bununla beraber ev değiştirmek tabii ki yaşamsal öncelliklerle ilgili bir karar. Yurtdışına taşınan, şehir değiştiren, yaşam önceliğine göre farklı bütçelerde ev almak isteyen değerli müşterilerimiz oluyor. Şayet Sarıyer’den ayrılmak istemiyorsa, Yeniköy’e 20 dakika mesafedeki Zekeriyaköy, özellikle çocuklu aileler ve büyük metrekarede ev ihtiyacı olan kişiler için optimum çözüm oluyor.
